객실별로 수분양자들이 호텔의 소유권을 갖게 되며, 호텔의 운영은 위탁업체가 맡아서 하며 위탁업체와 수분양자가 수익을 배분하는 형식입니다.
분양형 호텔의 가장 큰 문제점은 분양 당시에 수분양자에게 했던 수익율에 따른 약속이 다른것입니다.
분양업체에서는 확정수익율등을 내세우며 확실하게 고수익율을 약속하지만 막상 호텔을 운영해보면 수익은 커녕 마이너스가 나올 때도 허다하고, 객실 공실율도 높은 경우도 꽤 많습니다.
이 처럼 운영이 부실해지면 운영사는 손털고 나가면 그만이고 시행사도 분양하면서 수익으로 챙길 걸 다 챙겼으니 나몰라라 하는 입장이 되기 쉽습니다.
결국 운영 부실에 따른 책임은 수분양자에게 떠넘겨지게 됩니다.
그렇다고해서 처분을 원할땐 처분도 쉽지가 않습니다.
분양형 호텔은 주택이나 상가같은 일반적인 부동산 상품이 아니기 때문에, 부동산 중개업소에 매물을 내놓는다한들 이런 분양형 호텔을 취급해본적이 없는 부동산에서는 분양형 호텔을 취급하기가 쉽지 않을 것입니다.
오늘은 제가 개인적으로도 비추천하는 부동산 상품에 대해서 알아봤습니다.
부동산 투자를 고려하신다면 도움되는 내용이었길 바랍니다.
평택항 근처의 한 글로벌 브랜드 호텔. 6개월째 운영이 중단된 상태입니다.
천장에는 곰팡이가 피어있고, 전기마저 끊겼습니다.
개인이 객실을 분양 받고 운영 수익의 일부를 배당 받는 분양형 호텔. 8퍼센트 수익률을 안겨준다던 운영사는 영업난을 이유로 파산해버렸습니다.
위의 글은 2020년 10월 23일 KBS news 여수가 관광객 1천만 명 이상이 방문하는 관광지로 알려지면서 서울과 제주 등에서 실패한 분양형 호텔이 여수에서도 들어서면서 똑같은 현상이 벌어졌다.
투자자들이 계약서대로 8퍼센트 수익률을 지키지 않았고, 대출 받았던 분양대금 이자를 갚지 못해 고통을 받고 있다.
생활형숙박시설은 건축법상 용어다.
숙박시설이기는 하지만 일반 숙박시설과 차이점은 주거시설 처럼 취사가 가능하다는 점이다.
즉 오피스텔과 분양형 호텔의 중간쯤 되는 상품이라고 보면 된다.
다만 공중위생관리법상 숙박업 시설에 해당하기 때문에 주택 용도로는 사용할수 없으며, 영업신고를 한 뒤 숙박업 용도로 써야한다.
하지만 최근 분양회사가 생활숙박시설을 주거용으로 쓸수 있는것 처럼 광고해 분양수익을 올리는 경우가 크게 늘고 있다.
경도에 들어서는 100m 높이 29층 1,184실 생활형숙박시설은 분양형 숙박시설이다.
GRD 특수목적법인에 분양대행사 비에스글로벌 이있고, 주소지를 검색하면 웅천동에 주택전시관으로 나와있다.
전라남도 도보의 경도 미래에셋부지의 소유자를 보면 YKD 소유이면서 아시아신탁에 신탁한 부지는 생활형숙박시설 부지이다.
신탁회사에 부지를 신탁하였고, 부지 조성 공사를 하고 있으니 머지 않아 분양대행사가 홍보관을 지어 분양할 것으로 본다.
일반적으로 보면 호텔 같은 곳은 특정기업이 운영한다.
이 수익형 숙박시설은 관광진흥법에 의한게 아니라 공중위생법에 의해서 투자자가 있고, 시공사가 있고, 운영사가 있다.
분양받은 사람들이 투자자이다.
이 호텔을 짓는데 비용을 전부 투자자들이 내고, 호텔 운영은 전문 운영사들이 운영하면서 이익이 남으면 투자자들에게 이익을 배분해주는 방식이다.
전국에서 한 군데 빼고는 전부 소송 중이라는 기사가 있을 정도로 분양형호텔은 문제가 많다.
약속한 수익률을 맞추기가 어렵기 때문이다.
물론 미래에셋이 투자하여 설립한 YKD가 분양 사기를 하거나 운영 부실이있을 리가 없다.
문제는 여수에서 흔한 분양형 호텔과 같은 생활형숙박시설을 짓는데 경제자유구역으로 지정해서 지원할수 있느냐는 것이다.
생활형 숙박시설을 경제자유구역으로 지정해서 국비, 도비, 시비를 지원하여 연륙교와 진입도로를 만들어 주고, 각종 면세와 지원시설을 해준다는 것이 도저히 이해가 되지 않는다.
처음 매매계약서에 생활형 숙박시설이 들어있었다면 경제자유구역으로 지정되지 않았을 것이다.
경제자유구역으로 지정 받으면서 변경된 것이다.
전국의 생활형 숙박시설을 분양받아서 손해를 보고 있는 투자자들이 경도 생활형숙박시설 건립 지원을 보고 형평성에 어긋난다고 헌법소원을 하지 않을까 예상해본다.
최근 여수시의회 2차 추경에서 지난해 본예산 심의에서 삭감되었던 연륙교와 진입도로 2022년 건설비 분담금 73억 원을 상정해서 통과시키려고한다는 말이있다.
사실이 아니길 바란다.
만약 그렇게한다면 이제부터는 모든 책임은 여수시의회 몫이 된다.
필자는 6월 1일 지방선거를 앞둔 시의원들이 예산을 승인하지 않을 것으로 본다.
더구나 표결 방법이 무기명이 아니고, 기명이어서 더욱 그렇게 생각한다.
대통령 선거를 앞두고 더불어민주당 대선 후보 당선을 위해 노력하고 있는 갑 과을 지역위원회 국회의원이 그와 같은 어리석은 지시를 하지 않을 것이다.
분양형 호텔이란 분양형 호텔은 객실을 호실별로 구분 등기해서 마치 오피스텔 처럼 수분양자에게 소유권 이전을 개별적으로 해준 호텔을 말합니다.
2011년 정부는 늘어나는 관광수요에 대비한다며 호텔을 더 쉽게 많이 지을수 있는 특별법을 만들었습니다.
용적률, 주차장, 세금등 여러 측면에서 두루 특혜를 주는 법안이었습니다.
아울러 개인에게 분양을 할수 있는 분양형 호텔도 가능하도록 해주었습니다.
분양형호텔의 심각한 문제점 이러한 분양형 호텔은 이미 신문이나 방송등을 통해 문제점이 많이 보도된 바있습니다.
언론 보도를 종합해 보면 근본적인 문제는 특혜수준의 규제 완화로 인하여 과잉공급이 되었다는 점입니다.
입법과정에서도 과잉공급에 대한 문제 제기가 있었지만 당시 문체부는 관광객의 수요가 높을 거로 확신했습니다.
또한 민간 투자자가 스스로 사업성을 판단할수 있을거라고 예측했었습니다.
하지만 슬프게도 우후죽순 처럼 분양형 호텔이 건설되었고 우려했던 공실화 문제는 발생을 하고 말았습니다.
시행사 입장에서는 책임은 거의 없고 수백억 단위의 개발 이익은 보장되다보니 무분별하게 분양형 호텔사업에 뛰어든 것입니다.
2012년 12개 수준이었던 분양형 호텔은 2018년에는 124개로 늘어났습니다.
그리고 많은 서민들이 이 과잉 공급된 분양형 호텔을 구입하였습니다.
정부의 예측과는 달리 서민들은 스스로 사업성을 판단할수 없었으며 너무나도 쉽게 확정 고수익 보장 약속을 믿어버렸던 것입니다.
분양과정에서 분양대행사에게 지급하는 수수료가 한건에 7~8백만원은 되었다고 합니다.
서민들에게 분양하기 위해 열을 올릴 수 밖에 없는 구조였던 것입니다.
암튼 호텔 건축 자금은 개인들에게 분양을 해서 조달을 쉽게 하다보니 호텔의 준공까지는 순조롭게 진행되었습니다.
그러나 가장 중요한 것은 이후 운영입니다.
운영을 잘해야 수익을 수분양자에게 배분할수 있기 때문입니다.
하지만 운영사는 시행사의 페이퍼 컴퍼니거나 운영능력이 없는 회사들이었습니다.
그러다보니 당연하게도 수익은 발생하기 어려워졌습니다.
결국 계약단계에서 약속했던 확정수익의 약속은 지켜지지 못하게 됩니다.
그러다 수분양자들이 소송이라도 제기하면 페이퍼 컴퍼니는 그냥 아무런 책임도 지지 않고 파산해버리거나 자금을 다른 곳으로 빼돌리는 일이 반복되었습니다.
결과적으로 투자한 서민들만 피해를 보게 되었습니다.
이러한 분양형 호텔의 문제가 가장 심각한 곳은 제주입니다.
전국의 개발업자들이 제주로 달려가 분양형 호텔을 지었기 때문입니다.
총 72개의 분양형 호텔이 제주에 들어섰다고 합니다.
분양형 호텔 경매의 상황 대출이자를 감당하지 못한 건들이 수년전부터 경매에 속속 등장하고 있습니다.
그 중 일부는 호텔 영업을 시작하지도 못한 곳도 있습니다.
그나마 영업중인 곳들도 수분양자와 운영사의 갈등이 여전히 남아있는 경우가 많습니다.
상황이 이러다보니 분양형 호텔은 경매에서도 찬밥신세입니다.
여러차례 유찰은 예사이고 그나마 낙찰되는 건들도 대략 30~50퍼센트대 정도에서 낙찰되고 있는 것입니다.
분양형 호텔 경매 해도 될까?
그런데 분양형 호텔 경매건들 중 일부는 조심스럽게 투자 대상으로 볼수도 있지 않을까하는 생각이 들기 시작했습니다.
오랜기간 관련 경매물건을 보다보니 분양형 호텔 중에서도 나름 괜찮다고 생각되는 것들이 보이기 시작했습니다.
정리해보면 다음과 같은 조건을 가진 물건들이었습니다.
개인적으로는 위 1~4번까지의 조건을 대부분 갖춘 호텔이라면 투자 가능성을 검토해볼만 한 것으로 보고 있습니다.
분양형 호텔을 낙찰받아서 어떻게 활용할수 있을까?
분양형 호텔을 낙찰 받아서 활용 하는 방법은 몇가지가 있습니다.
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